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房地产公司土地使用权转让与股权转让的转换方式!-凯发官网入口

2020-11-24

房地产公司土地使用权转让与股权转让的转换方式!

房地产公司进行建设的步是拿地,即开始招标、拍卖和转让土地使用权。土地使用权出让是指土地使用者再次出让土地使用权的行为,包括出售、交换和赠与。为了避免非法囤积土地的行为,出让人在出让土地时会受到许多法律法规的限制。此外,转让方应支付更高的税款:

例如,转让人需要支付:

根据财税[2016]36号文条规定,在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者房地产的单位和个人,应当缴纳增值税,不缴纳营业税。第十五条(二)土地使用权出让,税率为11%。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择简易计税方法。销售金额为取得的全部价款和价款外支出减去土地使用权原价后的余额,按5%的征收率计算缴纳增值税。

在上述营业税的基础上,按5%(县、镇纳税人)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

根据《土地增值税暂行条例》,国有土地使用权出让,按照出让土地使用权所得减除法定扣除额后的余额,按累进税率征收土地增值税。

“土地使用权出让金”可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的,为已缴纳的土地出让金;以行政出让方式取得土地使用权的,为土地使用权出让时按照规定缴纳的出让金;以出让方式取得土地使用权的,为已付地价。

(2) 土地使用权出让相关税费

指土地使用权出让时缴纳的营业税、城市维护建设税,教育费附加和印花税也可作为税金扣除。

土地增值税实行四级超额累进税率。具体标准如下:

注:税务机关发现上述数据不真实的,将要求对转让价款进行评估或者扣除。

根据新《企业所得税法》,应纳税所得额为土地使用权出让收入总额减去土地使用权原价、增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和印花税后的余额。企业所得税一般按25%的税率征收。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》,土地使用权出让合同属于产权转让文件。印花税根据合同金额按每分钟5英镑的税率征收。

受让人应按交易价格的3%缴纳城市土地使用税、5%的印花税和契税

土地使用权转让涉及巨额资金。如果你看看上面需要缴纳的各种税,就不需要详细计算了。我们知道税收负担是多重的。谷川在这里寻求一个好帮手——股权转让,以股权转让的形式实现土地使用权的间接转让。房地产企业可以通过设立项目公司、以土地使用权为股权价值、取得项目公司股权等方式间接取得土地使用权。虽然股权转让和土地使用权转让是两个不同的法律范畴,转让的对象是公司的股权而不是土地使用权,但土地使用权作为公司的资产,随着公司投资主体控制权的转让而间接发生变化,土地使用权仍为原土地使用权公司,土地所有权尚未转让。虽然权属没有发生变化,但“新股东”通过这种方式取得了土地使用权,合理规避了土地使用权转让的各种限制,节省了一些税费!

同时,在房地产公司股权转让中,需要注意:

(1) 做好转让前的调查工作,熟悉目标公司的内部财务状况和外部经营状况,避免信息不对称带来的不利影响;

(2) 为了确定房地产公司股权转让的价格,应当对合同价格进行财务评估,确定双方都能接受的价格;

(3) 股权转让的交付时间必须明确约定。就转让双方而言,公司股权转让的有效性以股权交付为主导。转让双方需及时办理股权变更登记手续,否则将受到行政处罚。

如果你想了解更多与税务有关的问题,请让我和你讨论~